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枣庄市个人住房积金贷款业务操作规程试行

发布时间:2021-01-07 11:15:50 阅读: 来源:塑料托盘厂家

第一章  总则

第一条 为加强个人住房公积金贷款管理,优化贷款流程,实现贷款业务操作的规范化,根据国务院《住房公积金管理条例》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国商业银行法》、中国人民银行《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》等有关法律法规,结合枣庄市实际,制定本操作规程。

第二条 本操作规程所称个人住房公积金贷款是指按时足额缴存住房公积金的借款人在购买、建造、翻建、大修自住住房时,以其所购住房或有枣庄市住房公积金管理中心(以下简称为中心)、管理部、分中心认可的财产作为抵押物或质押物,或由第三人为其贷款提供保证并承担偿还本息连带责任所申请的以住房公积金为资金来源的住房贷款。

第三条 本操作规程适用于中心及所属各管理部、分中心办理的个人住房公积金贷款业务。

第四条 本操作规程包括贷前咨询、贷款受理、贷前调查、贷款审核、贷款审批、贷款发放、贷后管理等环节。

第二章  贷前咨询

第五条 中心及所属各管理部、分中心应通过咨询、宣传等渠道和方式,向申请住房公积金贷款的个人提供优质的信息咨询服务,积极引导申请借款人按正确、简便的方法办理住房公积金贷款。

第六条 贷前咨询的主要内容包括:

一、申请个人住房公积金贷款应具备的条件

1、借款人应是具有完全民事行为能力的自然人;

2、枣庄市城镇常住户口或有效居留身份;

3、有稳定的职业和收入,信用良好,有按期还本付息的能力;

4、借款人及所在单位已与中心建立正常的住房公积金缴存关系,并及时足额缴存住房公积金12个月以上,住房公积金应处于“正常”状态;

5、借款人是所购住房的产权人或其直系亲属,所购住房为商品房、经济适用住房、二手房、单位集资建房、房改房、回迁住房、个人自建和翻建及大修且拥有独立的、具有完整产权的住房;

如果配偶一方已经办理住房公积金贷款,另一方不得同时再申请贷款。

二、申请个人住房公积金贷款额度

住房公积金贷款属于政策性贷款,具体贷款数额按照借款人的申请额和限额标准计算确定。对贷款额度的审批,应同时符合下列限额标准:

1、借款人贷款金额不超过购房总价款的70%,最高额度为10万元,自建、翻建、大修自住住房的最高额度为5万元;

2、借款人可贷款额度原则不高于其夫妻双方住房公积金帐户储存余额的10倍。如果借款人未婚、离异或配偶未缴纳住房公积金的,可将自愿作为共同还款人的住房公积金帐户储存额一并计算;

3、可贷款额度应符合中心规定的抵押或质押计算标准。

三、申请个人住房公积金贷款期限

贷款期限为1-15年,根据申请人还款能力计算其贷款期限,月还款额不得超过夫妻双方或共同还款人月收入的50%,贷款期限与借款人年龄相加不得超过借款人法定退休年龄。

四、申请个人住房公积金贷款利率

贷款利率按中国人民银行规定的利率执行。现执行的年利率为:贷款期限1-5年的3.96%,5年以上的4.41%。现行利率如有调整,按人民银行调整后的利率执行。借款人借款期内如遇利率调整于次年1月1日执行新的利率标准。

五、申请个人住房公积金贷款需提供的资料

凡符合个人贷款条件的借款人需向中心、各管理部、分中心提供以下材料:

1、借款人及共同还款人的有效居民身份证、户口本或其他有效居留证件;

2、婚姻状况证明(已婚的提供结婚证或当地婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书或户口卡,其他情况的由所在单位或当地派出所出具证明)原件及复印件;

3、中心认可真实合法的购买住房合同书、或其他有效文件;

(1)、购买商品房的需提供市建委、市工商局、市拆迁办共同监制的商品房买卖合同,预交款收据或发票的原件及复印件;

(2)购买二手房的需提供房地产买卖契约及过户产权证和有关发票的原件及复印件;

(3)、单位集资建房需提供建设规划证明、土地使用证明、单位和开发商签定的建设合同及预算证明、单位职工分房花名册、预交款收据或发票的原件及复印件;

(4)、房改房提供房改办出具的房改审批表、回迁住房提供回迁合同、交款发票原件及复印件;

(5)、个人建造、翻建及大修城镇住房的需提供建设规划部门批准的规划证明,个人与开发商签定的合同及预算证明,交款收据或发票的原件及复印件;农村住房的需提供政府有关部门批准的宅基地房屋准建证明及建造预算。

4、借款人已交付不低于30%购房款的有效凭据的原件及复印件;

5、中心认可有效的抵押、质押、担保证明;

6、中心要求借款人提供的其他文件或材料。

第三章  贷款受理

第七条 信贷员应按不同的购房情况和担保方式对借款申请人提交的贷款申请表及有关证件进行初审,主要审核表格内容填写是否真实、完整、规范、证件是否齐全有效,材料是否真实合法,并填写“贷款质押、抵押、担保测算表”。

第八条 抵押物权或质押物权及额度的审查。

审查拟抵押的财产或质押的权利是否符合《中华人民共和国担保法》,第34条抵押人拥有完整产权的房屋和其他地上定着物可以抵押,第63条所称动产质押,是指债务人或者第三人将其拥有产权的动产移交债权人占有,将该动产作为债权的担保。确认抵押物、质押物的权属证明及有处分权人同意抵押或质押的证明。抵押物和质押额度的计算如下:

1、住房公积金质押担保额的计算:

(1)质押人月缴存额×贷款月数×70%+现有住房公积金余额。

(2)借款人夫妻双方或共同申请人住房公积金月缴存额之和×贷款月数×70%+现有公积金余额。

①与②项之和是住房公积金质押担保贷款的额度,但是期初借款人夫妻双方或共同申请人和质押人公积金帐户余额,原则上不低于申请贷款额的50%,具体比例可根据借款人和质押人的信誉度、还款能力来确定。

2、房屋抵押保证贷款额的计算:

①借款人夫妻双方或共同申请人住房公积金月缴存额之和×贷款月数×70%+现有公积金余额。

②抵押房屋面积×1000元×(1-折旧率)×70%。(注:折旧率=房龄×2%,一类房每平方米按1000元计算,房龄要求1-10年;二类房每平方米按900元计算,房龄要求11-20年,20年以上的房屋不能再作抵押。)以上住房公积金的额度和抵押房屋折算额度之和是借款人的抵押额度。

第九条、对信誉担保人的身份、资格、担保能力的审查。担保人必须是具有一定社会公信力的国家公务员或全额事业单位的在册干部,本人没有在商业银行和本中心贷款也没有为他人贷款担保或贷款质押,且有能力为借款人归还贷款本息,信誉担保人以其工资收入和住房公积金作为担保,每人最高担保额度为五万元。

第四章   贷前调查

第十条 中心、各管理部、分中心信贷员贷前调查时可以采取与借款申请人面谈、电话访谈、实地调察、社会了解等多种方式。

第十一条 贷前调查的内容。

一、购房真实性的审查

调查购房合同提供的房屋坐落位置与借款人实际购房位置是否一致,交款凭据是否合法、真实。

二、担保人的信誉、身份、资格、担保能力的审查

对担保人的调查,信贷员可以电话咨询、社会了解、面谈等方式,面谈的应填写“面谈记录”。

三、借款人的还款能力

信贷员应根据借款人夫妻双方或共同申请人所从事的行业、月收入水平提出发放贷款的金额和期限建议。

第十二条 通过以上调查,信贷员应对调查结果进行整理、分析,写出《住房公积金个人贷款调查报告》,提出明确意见,转审核人进行审核。

第五章  贷款审核

第十三条 中心、分中心由贷款科科长负责审核、各管理部由管理部主任负责审核。

第十四条 审核人负责对信贷员提出的贷款调查报告进行审核。

审核人主要审核借款人提交的材料、质押、抵押、担保是否足额有效,确保内容完整规范、证件齐全有效、材料真实合法。第十五条 审核人审核完毕后,应签署意见,转信贷员填制《贷款审批汇总表》后加盖公章,按规定程序报批。

第六章  贷款审批

第十六条 贷款审批由中心个人贷款审查委员会负责审批,每两周审批一次。

第十七条 贷款审批程序:

各管理部必需提前两天,把有关申请贷款材料报中心贷款科复核,复核合格提交审贷委员会审批,审贷委员会成员在认真听取各管理部、中心贷款科对每位借款人购房、担保等情况汇报后,签署意见。滕州分中心照此程序自行审批,报市中心备案。

第十八条 根据审批意见信贷员做好如下贷前准备工作:

一、将有贷款审批委员会签字的《贷款审批汇总表》复印件转会计科一份,以便会计科安排放贷资金。

二、开出冻结通知书,对借款人夫妇、共同还款人及质押、保证人员进行冻结,同时登记“冻结人员统计表”

三、开出“委托通知单”,明确委托行名称、地址、贷款的对象、金额、期限、办理贷款有效时间等内容,同时开出《托贷款基金申请表》转会计科办理基金拨款。

四、将贷款表格2份,一份留存,一份给借款人连同“委托通知单”转受托行办理贷款。

第七章  贷款发放

第十九条 贷款由受托银行负责发放。受托行要严格按照信贷有关规定程序办理。

第八章  贷款回收

第二十条 受委托银行按借款合同约定,按时回收住房公积金贷款本息。

第二十一条 借款期限在一年以内(含一年)的贷款,受托银行应当在到期前十日内通知借款人做好还本付息准备。对借款期限在一年以上实行按月还款的,要按照《每月还款计划表》及时回收本息。合同约定还款日为每月20日,受委托银行应采取集中扣款的方式,每月20日进行第一次集中扣款,收到借款人归还贷款本息的当日或次日开据《住房公积金贷款还款单》将款项划到中心或各管理部、分中心在受委托银行开设的住房公积金存款帐户内,并将贷款软件数据、扣款单据传送到中心会计科、各管理部、分中心以便会计记帐。若有欠款人员,受委托银行应电话通知借款人在一周内还款,同时导出贷款软件数据及欠款人员名单,传送到中心贷款科或管理部、分中心,以便随时掌握还款情况并协助催收。每月26日,进行第二次扣款,程序同第一次,若仍有欠款人员,受委托银行应第二次催收,并将欠款人员名单提交中心贷款科或各管理部、分中心,协助催收。月末进行第三次扣款,程序同第一次,若仍有未还款人员,受托银行应将未还款人员,由正常状态转入逾期状态,同时导出贷款数据,一份提交中心贷款科、各管理部、分中心,进入催收程序;一份提交中心会计科、各管理部、分中心,进行逾期贷款帐务处理。

第二十二条 借款人若提前偿还部分借款,应在还清当月贷款后,写出书面申请,经中心贷款科或各管理部、分中心同意,加盖公章,转交受委托银行,办理提前还款手续。

第二十三条 借款人若提前偿还全部借款,程序同上,但可申请提取自己或配偶的住房公积金偿还借款,并填写“还贷支取公积金审批表”,本人签字、单位盖章,中心贷款科或各管理部、分中心签字、盖章,经中心领导批准后,会计科拨付资金到借款人还款帐户。

第二十四条 对还清贷款的,受委托银行应出具“贷款结清单”,一份给借款人到受委托银行领取《房屋他项权证》,一份提交中心贷款科,开“解冻通知单”,给借款人夫妇、共同还款人及质押人、担保人解冻。

第二十五条 借款人违反借款合同规定的 ,中心和受委托银行有权要求借款人提前偿还部分或全部借款。

第二十六条 出现下列情况之一的,中心和受委托银行有权依法处置借款人的质押物或抵押物。

1、借款人不按借款合同约定偿还借款本息连续超过三个付款期或在本合同内累计六个付款期的,或借款期满借款人未依约偿还本息,担保人未能履行担保协议的;

2、借款人在合同期内或合同到期未按合同规定偿还借款本息,出现死亡、失踪或丧失民事行为能力的,无继承人、受遗赠人或继承人、受遗赠人拒绝履行借款人偿还借款本息义务的。

第二十七条 抵押权人拍卖、变卖抵押物所得款项扣除有关费用和税收,还其债权,不足部分由借款人或担保人负责偿还;剩余部分退还抵押人。

第九章  逾期贷款的催收

第二十八条 受委托银行按月向中心、各管理部、分中心报送归还贷款有关数据,定期核对帐目。对借款人逾期未还贷款本息的,受委托银行要及时催收。对采用等额本息还款法逾期1个付款期以上的,受委托银行要在一周内查明原因,向借款人下达《逾期贷款通知书》予以催收;逾期3个付款期以上的,由中心会同受委托银行联合催收,催收后仍不自动归还全部逾期本息的,根据借款人保证书的承诺,采取由借款人单位代扣借款人工资和住房公积金偿还所欠借款本息,直至借款人按期正常还本付息为止;逾期6个付款期以上的和借款期限在一年以内的,到期不能归还所欠借款本息的,要及时上门催收,催缴仍不能归还借款的,摸清原因,并提出建议,报中心、各管理部、分中心。按所签定合同的有关规定,由受委托银行提起诉讼,诉讼费用由中心暂垫付。

第十章  贷款合同的管理

第二十九条 借款合同的变更。

借款合同中当事人任何一方要求解除或变更合同的,必须经各方协商同意,依法签定变更协议,在变更协议签定生效前,原合同继续有效。

第三十条 借款合同的履行。

借款人在还款期内死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力或其他特殊情况下不能正常履行合同,其财产合法继承人、受遗赠人或代管人应当继续履行借款人所签定的合同。

第三十一条 借款担保、质押、抵押物的变更。

一、借款人在贷款期内因某种原因,担保人、质押人失去担保、质押资格和能力,或因其他因素需要变更担保人或质押人,受委托银行需通知借款人在一个月内变更担保人、质押人,经中心、各管理部、分中心审核认可,开出更换担保、质押通知,受托行方可重新签订担保、质押合同,原合同仍然保存,并将变更手续报中心、管理部、分中心存档。

二、抵押物的变更

借款人在贷款期内因某种原因,抵押物失去抵押价值或降低了抵押值,受委托银行需通知借款人在一个月内变更抵押物,所变更的抵押物经中心、各管理部、分中心审核认可,开出更换抵押物通知,受托行方可重新签订抵押合同,原合同仍然保存,并将变更手续报中心、管理部、分中心存档。

第三十二条 借款合同的终止。

抵押人或质押人按合同规定偿还全部贷款本息后,抵押物或质押物返还抵押人或质押人,借款合同终止。

第十一章 抵押物或质押物的处分

第三十三条借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人,或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行贷款合同的,贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质押物。

第三十四条处分抵押物或质押物,其价款不足以偿还贷款本息的,贷款人有权向债务人追偿;其价款超过应偿还部分,贷款人应退还抵押人或出质人。

第三十五条拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款,在依法缴纳相当于缴纳的土地使用权出让金的款项后,抵押权人有优先受偿权。

第三十六条贷款合同发生纠纷时,借款双方应及时协商解决,协商不成的,任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第三十七条 违约责任的追究。

借款人违反借款合同,可采用以下违约处置方式追究违约责任:

1、提前收回部分或全部贷款;

2、逾期本金计收罚息;

3、保证人承担连带保证责任;

4、处置抵押物或质押物;

5、提起诉讼。

第十二章 贷款档案的管理

第三十八条 受委托银行与借款人签订合同、并办理资金划拨手续后,应在五个工作日内,将一份《借款合同》、《抵押合同》、或《质押合同》、《保证合同》报送中心贷款科或管理部、分中心存档。所有贷款档案材料必须由中心和受委托银行分别存档。贷款实行微机管理,为每一位借款人开设一个帐户,并将借款人、保证人、质押人的基本情况全部输入中心网络管理的数据库,并锁定以防止借款人同期内第二次借款。

第三十九条 档案管理员做好以下工作:

1、检查文本合同,看合同内容是否与审批内容一致。

2、检查各类合同、证件、材料是否齐全、与实际是否相符,若材料不全,应补齐后存档,确保档案材料完整无缺。

3、材料大小统一使用A4纸。

第十三章 附则

第四十条 本操作规程由中心负责解释。

第四十一条 本操作规程自发布之日起执行。

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