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谢逸枫房价是印出来的央行给购房者5万亿元买房-【资讯】

发布时间:2021-07-15 18:53:44 阅读: 来源:塑料托盘厂家

摘要: 央行去年的信贷报告显示,2018年房地产贷款6.45万亿元,个人住房贷款4.96万亿元,开发商贷款1.49万亿元。

住房问题上升到国策,房住不炒是住房国策核心,房价是房住不炒的关键信号。货币则是房价的决定因素之一,影响着短期内房价走势,让经济学界称为房价是印钞机印出来的。央行去年的信贷报告显示,2018年房地产贷款6.45万亿元,个人住房贷款4.96万亿元,开发商贷款1.49万亿元,说明央行给了购房者约5万亿元贷款买房,占到销售额约15万亿元的1/3,占到新增贷款16万亿元的四成左右,印证着房价与货币有着正相关的关系。

按照央行公布了《2018年金融机构贷款投向统计报告》显示,房地产贷款2018年增加6.45万亿,同期各项贷款增量共计16.17万亿元,比值39.9%。这意味着房地产贷款增量占总贷款增量的四成,房地产仍然是新增贷款的主要投向。2018年各部门总体贷款额都在增加,但增速在下降。其中房地产增速下降幅度偏小,从而占总贷款额的比重基本维持不变。

尽管2018年房地产调控政策不断加码,各项融资渠道明显收缩,但是2018年房地产贷款新增6.45万亿,比2017年5.56万亿仍多出近1万个亿。

这是由于房贷政策大幅度见效是在2018年后半年,而上半年的房贷增速攀升较快,很多三、四线城市居民办理了按揭贷款,拉高了全年的存量水平。购房贷款仍然是居民债务的大头。2018年末,个人住房贷款余额25.75万亿元,中长期消费贷款余额28.99万亿元,占比接近90%。若并入短期消费贷,则同期消费性贷款余额47.88万亿,房贷的占比仍超过一半。

短期看,中国房价受政策、供需、利率、货币、地价、土地供应的因素影响,产生一条稳的曲线震荡波动,稳中有涨。长期看,城镇化离完成至少需要二十年以上,房价稳定上涨是大趋势。城镇化远远落后于发达国家的中国,崩盘与暴跌的概率小。城镇化的推进,人口的集中、年龄的结构变化、家庭的裂变、单户的增加、单身的人口化、高离婚率、首次的刚需与改善及拆迁的需求巨大,未来二三十年房地产业将处于稳步上升阶段。

一:房地产业占新增贷款约四成左右

第一是按2018年全年的居民中长期贷款(房贷)增量看,21月5910亿元、2月3220亿元,3月3770亿元,4月3543亿元、5月3923亿元、6月4630亿元、7月4576亿元,8月4415亿元、9月4313亿元、10月3730亿元、11月4391亿元、12月末4.95万亿元。说明银行房贷呈现逐步增长到增长放缓的趋势。

最值得注意的是2018年全年,新增人民币贷款印16.17万亿元,其中个人住房贷款4.95万亿元,住户贷款7.36万亿元,占新增贷款的30.6%、45.51%。2018年全年,住户贷款7.36万亿元,房地产贷款6.45万亿元,房贷4.96万亿元,开发商贷款1.49万亿元。

按照2018年全年的住户贷款增量看,1月9016亿元、2月2751亿元,3月5733亿元,4月5284亿元、5月6143亿元、6月7073亿元,上半年3.6万亿元,7月6344亿元,8月7012亿元,9月7544亿元),10月5636亿元,11月6560,12月末7.36万亿元。说明银行对实体谨慎对房贷非常积极。

第二是2018年全年,新增人民币房贷(住户贷款)7.36万亿元,占新增贷款16.17万亿元的45.51%,前11月45.79%、前10月45.19%,前9月43.30,前8月的42%、前7月40.44%,增长还快,说明住户房贷款占到四成以上。2018年全年,房贷中的中长期贷款累计增加4.95万亿元,占新增人民币贷款16.17万亿元的30.61%,前11月30.76%。2018年全年,房地产贷款6.45万亿元,占新增贷款的39.88%。

第三是2018年12月,新增人民币房贷(住户贷款)4504亿元,占新增人民币贷款1.08万亿元的41.70%,11月52.48%,说明住户房贷款占新增贷款超过五成以上,住户房贷占50%以上。毫无疑问,住户贷款的逐月增加,意味房地产贷款的增长快速,房价上涨的动力非常足。而12月新增人民币住户贷款的长期贷款(房贷)3079亿元,占新增人民币贷款1.08万亿元的28.50%,11月35.12%。

二:M2、GDPGDP销售额成正比

第一是过去12年,M2余额扩容至529%。2006年末,流通中的广义货币M2余额为34.56万亿,截止2018年末,M2余额为182.67万亿,意味着过去12年,央妈妈累计向全市场净投放的货币高达148.11万亿,累计增幅为429%,将M2总容量扩充至2006年529%。且自2009年开始,M2净增额每年都在10万亿以上,这个数据远超GDP净增额,悄悄用于通货膨胀了。

第二是M2增幅远高于GDP增幅。过去12年,在M2总额高于GDP总额的背景下(基本都在200%以上),增速始终远高于GDP增速,尤其是2009年。这里,以2018年为例:GDP增速6.6%,M2增速8.9%,净多2.3个百分点。GDP总额90.03万亿,M2余额182.67万亿,依然超过了200%。

第三是M2净增14.99万亿,增幅实际为8.9%吗?根据央行刚刚公布的金融数据,2018年末M2货币余额为182.67万亿,而2017年末为167.68万亿,计算可得:去年1-12月央行通过降准、MLF、TMLF等货币工具向市场累计净投放了14.99万亿,历史第三名,仅次于“超级宽松年“——2015、2016年——刚需噩梦年。

第四是地产销售再破纪录,全年卖房15万亿。另外,统计局公布的最新数据显示,2018年地产行业再创辉煌,房子销售额高达149973亿,不就是15万亿么?竟然与货币放水量相当,实在巧合。还有,过去12年除了2008年、2014年房地产销售出现负增长外,其他年份都是正增长。

三:经济、房地产与信贷成正比关系

银行“放水疗法”功不可没,中国经济尽管没有2012年前的疯狂,楼市创造了三个历史纪录。一方面是2018年经济稳中向好,GDP增速6.6%,再破1990年以来过去28年新低。另一方面是2018年,中国楼市创下三个历史记录。

第一个新高是全国住房销售面积和销售金额。国家统计局发布的数据显示,2018年全国商品房销售面积171654万平方米,销售额149973亿元,双双创下历史新高。按照每套100平方折算,这一年全国大概卖了1716万套房子。不过,这一年全国棚改开工626万套,这相当仅这一年,背后就有600万套旧房被拆。

第二个新高是全国商品房均价。以销售额/销售额来简单计算,2018年,商品房销售均价约为8736元/平方米,其中,住宅均价约为8544元/平方米,比2017年上涨了930元/平方米。将时间跨度拉长到20年,从1998年到2018年,全国商品房均价从2063元攀升到8736元,涨幅为323.5%。这一涨幅比例看起来不高,但这是包括四五线城市的全国数据。相比而言,一二线城市涨幅更猛,是全国房价整体涨幅的3-5倍。

第三个新高是卖地收入。 财政部发布的数据显示,2018年,全国土地使用权出让收入65096亿元,同比增长25%。 从2015年到2018年,卖地收入一年一个台阶。2015年是3.25万亿,2016年是3.75万亿,2017年是5.2万亿,2018年是6.5万亿。2018年,卖地收入占地方财政比重高达66.49%。 这三个新高,见证了全国楼市所能企及的高度。

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